Hyresavtalet

Har du koll på hyresavtalet?

Det finns flera viktiga delar i ett hyresavtal som du som hyresgäst bör känna till och det är inte alltid glasklart vad som är standard i ett avtal och vad som är en tolkningsfråga. Vad är ditt ansvar som hyresgäst under hyrestiden och vad är egentligen hyresvärdens ansvar? Vad gäller för en hyresperiod kortare än tre år? Nedan följer fakta, tips och råd till dig som är på väg att teckna ett hyresavtal.

Underhållsansvar

Om parterna inte träffat annan överenskommelse bär hyresvärden det fulla underhållsansvaret för lokalen medan hyresgästen svarar för skador som uppkommer genom hyresgästens vållande. Det står däremot parterna fritt att avtala om en annan fördelning. Hyresgästen åläggs vanligen att svara för det inre underhållet, avseende ytskikt (golv, väggar, tak) och ”inredning tillhandahållen av hyresvärden”. Med ”inredning tillhandahållen av hyresvärden” menas för hyresgästens verksamhet avsedd inredning. Inredning som omfattas kan till exempel vara möbler eller fasta installationer såsom receptionsdisk, vitvaror, belysning och liknande. Fasta installationer i form av ventilation, vattenledningar och radiatorer är normalt inte att betrakta som inredning. Underhåll definieras oftast inom fastighetsförvaltning såsom en åtgärd för att återställa funktionen hos ett objekt. Reparation och byte av förslitningsdetaljer kan därför anses vara underhåll. Underhåll av tak och väggar innebär normalt målning och tapetsering, medan det för golv kan vara nödvändigt med lagning, slipning, lackning eller annan behandling, samt utbyte av heltäckningsmattor. Vill man som hyresgäst ha bra översyn av vad som ingår i underhållsansvaret är det lämpligt med en särskild bilaga som reglerar parternas respektive ansvar.

Återställande vid avflyttning

Hyresgästens ansvar för återställande av lokalen vid avflyttning regleras inte uttryckligen i hyreslagen. Viss ledning kan finnas i reglerna om hyresgästens vårdplikt, som bland annat stadgar att hyresgästen ska ”ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande”. Det står dock parterna fritt att avtala om återställningsansvaret. I kommentaren till hyreslagen (Holmqvist/Thomsson) anges att ”Hyresgäst som gjort förändringar eller vidtagit särskilda anordningar med eller utan tillstånd av värden är skyldig att vid avflyttning återställa lägenheten i princip i det skick den hade vid tillträdet. Hyresgästen har dock rätt till normal förslitning”. Ovanstående utgör utgångspunkt för det fall inget annat avtalats. En sedvanlig reglering i Fastighetsägarnas standardavtal är att hyresgästen är skyldig att återställa lokalen i ”godtagbart skick”, som i handledningen till standardavtalet definieras såsom objektivt sett godtagbart skick. Det är således inte upp till hyresvärden att avgöra vad som är att anse som godtagbart skick. Därför ska man undvika skrivningar i avtalet i stil med ”för hyresvärden godtagbart skick”, vilket förekommer emellanåt. Vidare anges i handledningen att ”godtagbart skick” innebär att hyresgästen ska återställa utförda ändringar och reparera skador utöver normalt slitage, vilket överensstämmer med den allmänna principen för återställande. För hyresgästen är det förstås fördelaktigt om det i hyresavtalet regleras att ändringar som godkänts av hyresvärden inte behöver återställas.

Störningar och brister

Hyresvärden ska tillhandahålla lokalen i sådant skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, om inte något annat avtalats. I det fall brist eller störning föreligger, kan hyresgästen ha rätt till såväl skadestånd som skälig nedsättning av hyran, samt, i det fall bristen är av väsentlig betydelse, rätt att i vissa fall säga upp hyresavtalet. Brister kan exempelvis vara att lokalen saknar vissa avtalade funktioner, vattenläckage som medför att en viss yta blir obrukbar, samt buller, dålig ventilation och lukter som medför störningar för hyresgästens verksamhet, så kallade hinder eller men i nyttjanderätten. Många hyresvärdar blandar ihop rätten till skadestånd och skälig nedsättning av hyra. Detta är två helt skilda ”sanktioner”, där rätten till skälig nedsättning av hyra, enkelt uttryckt, ska kompensera hyresgästen för att lokalen inte är i det skick hyresgästen har rätt att fordra. Denna rätt gäller oavsett vem som har orsakat bristen, så länge det inte är hyresgästen själv, om hyresgästen lider skada eller ej saknar dock helt betydelse. Annorlunda är det förstås med rätten till skadestånd, som förutsätter att hyresgästen kan påvisa någon form av skada. Det är viktigt att påtala en brist så snart den uppstår, eftersom nedsättning av hyra normalt inte medges retroaktivt, det vill säga för tid innan hyresvärden fått kännedom om bristen. Rekommenderat brev med begäran om rättelse är att föredra ur bevishänseende. För att minska risken för tvist rörande lokalens skick är det viktigt att vara införstådd med vad det är för lokal man står i begrepp att hyra, vilka tekniska funktioner som finns, vilka anpassningar som behöver göras m m.

Hyra och hyrestillägg

Hyran för en lokal skall vara till beloppet bestämd i hyresavtalet. Undantag gäller bland annat ”kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp”. Om hyrestiden är bestämd till minst tre år kan hyra utgå enligt ”annan beräkningsgrund”, såsom till exempel indextillägg och andra former av rörliga tillägg än de som anges ovan. Många hyresavtal, som löper tills vidare eller med kortare tid än tre år, innefattar villkor om indexreglering och hyrestillägg för städning, bevakning och annat som inte omfattas av undantagen. Sådana hyrestillägg är ogiltiga. Det händer att hyresvärdar nekar hyresgäster att teckna kortare avtal än tre år med argumentet ”för att vi ska kunna debitera index och andra rörliga tillägg”. Detta är förstås ett tämligen lamt argument. Vill hyresgästen teckna ett kortare avtal är det alltid möjligt att överenskomma om fasta hyrestillägg för dessa kostnader.

Hyreslagens tvingande bestämmelser

Hyreslagen stadgar att förbehåll som strider mot en bestämmelse i lagen inte kan göras gällande mot hyresgästen, om inte annat anges. Detta innebär att hyreslagen är tvingande till hyresgästens förmån. Trots detta förekommer ofta avtalsvillkor som strider mot hyreslagen i detta avseende. Det kan vara sådana villkor i hyresavtalet som att hyresgästen inte ges rätt att upplåta del av lokalen i andra hand, eller att hyresgästen inte äger rätt till skadestånd eller annan ersättning när hyresvärden utför arbeten i lokalen eller på fastigheten i övrigt.